§1 买不起房是因为收入低？错，是方法不对

房子那么贵，到底是个什么东西？

房子是家和归属（结婚）
房子是小孩读书的入场券（教育）
房子是个人资产和信用背书（资产）

所以，买房这个资产，若能利用好，就能像一个支点一样撬动起更大的财富和更广阔的人生。

过去大家买房的方式

最后一刻才想到
（马上需要了，才匆忙买房 => 要给买房留足充分的时间）
等
（凑够足够的钱，才买房 => 对大部分人不现实，收入增幅赶不上房价上涨）

一个事实：咱们老百姓买房，永远都会觉得贵，因为房价不可能和你的收入完全匹配，房价只会跑在你的收入前面。我们普通老百姓只要考虑一个事情，怎么做才不至于被房价拉得那么远。

唯一可以做的，创造机会让自己先上车。

举例：50万如何买到1000万的房子

2014年广州，50万（首付）买了170万总价的房子，3年后（2017年）涨到500万。再把这套房子卖了，去买市中心1000万的房子（首付300万）。

房价涨了3倍，而个人财富涨了7倍。
计算方式：
房子利润=现总价-原总价-手续费=500w-170w-30w（税费利息费）=300w
(50+300)/50=7

所以，对于大部分人来说，买不买得起房，从来都不是只和收入相关的事，倒是和他愿不愿意承担风险有关。

房子，是财富保值增值的最好产品

买房，是国家给你的最好最安全的财富杠杆
- 房子自带杠杆，只需要付3成首付，就能获得一套完整的房子
- 对于老百姓而言，真正没有供房压力的房子，绝对不是好房子，因为好房子都不便宜
- 站在10年后看今天，今天的月供不算什么
  所以，要用未来的眼光看今天，要用未来的收入来衡量供楼，这才是最聪明最理性的思维。
购房贷款是世界上最便宜的贷款
房子是最能跑赢通胀的产品
（2008年，通货膨胀达到了8%）
所以，未来通货膨胀依旧存在，房价长期看还是会涨的，房子是跑赢通胀的最好的产品，过去是，接下来也还是。
房子是最安全的资产配置之一

§2 用这5个标准来买房，坐等升值

北上广深房价回顾

香港、美国楼市发展的规律

几个结论：

人类房地产的历史长河中（美国126年），房价暴跌的大萧条没有几次，即使崩盘，长期看依旧会涨回来，而且超过最高点。
房地产肯定有泡沫，而且一定会破，但破之前会涨很多年。

所以，买房最重要的是选对房。

3个中心思想

房子一定要看能否升值
房子一定要住的舒服
房子一定要考虑孩子

§3 这样的地段，房价想不涨都难

什么叫地段，为什么说它是买房最重要的因素

地段：买的房子处在这个城市（区域）的什么位置

李嘉诚：决定房地产价值的因素，首先是地段，第二是地段，第三还是地段。

买房，首先不是去看房子的户型好不好看，也不是去看小区的绿化率高不高。而是首先看，这个房子在哪里？
好的地段更容易涨、涨得更多。

房子逃生指数：当市场最差的时候，房子降价有人买，这就是具有高逃生指数的房子。
地段在这个指数中起了极其关键的因素。

买房先别光顾看自己，看看开发商

大开放商往大城市跑。
记住一点：商人都是逐利的，跟着精明的商人走准没错。

买房看地段，先看国家的地段——城市

选好地段，前提是选好城市

一线城市，可以买
二线城市，挑选来买
三线城市，慎重买

我们要看整个长期的趋势（中间有回调也很正常）。在未来的时间里，中国的重要城市房价上涨是不可阻挡的。

你所处的城市不管大小，如果在这个城市上班和发展，要买一套房子来住。挑这个城市地段好的楼盘去买房就是了。

合理的买房顺序：一线城市>家乡省会>家乡地级市>家乡县城

如何选一个城市的地段★

标准一：离CBD、市政府的距离近

政府会花重金打造这些地方，这里会有最多好资源集中，商务配套、学校配套、交通配套
一线城市，好的地段，一般不要距离CBD15公里以上
（很多CBD就是从之前的新区发展起来的）

标准二：新的、有发展的核心城市规划区

要懂得分辨伪新区
（如鄂尔多斯市的康巴什）
一个城市的新规划区，就看一点：有没有核心产业支撑

标准三

如果从选房的地段好坏来说，一定是这个顺序：
CBD区域>闹市中心区>次繁华生活区>好环境老城区>城乡结合郊区>交通好郊区

CBD区域：商务的功能大于居住
闹市中心区：一个城市内最繁华的区域
次繁华生活区：靠近闹市，又有一定距离（6个地铁站左右）的地段
好环境老城区：居住氛围非常不错的老城区
城乡结合郊区：城市建设的边缘，城市与乡镇结合的区域
交通好郊区：离城市核心区比较远，依靠快速交通干线进入城市内的时间并不长

你有多少钱，根据自己的购买力作为衡量标准，尽量往市中心靠。购买力不强，只能远一点，但还是尽量往市中心靠。
当然，大城市已经不止一个成熟的市中心。

标准四：两条个性化的标准来判断一个地段

如果有星巴克入住的地段，那一定不会是差的地段
如果一个地方，连全国餐饮连锁大王沙县小吃和兰州拉面都没有，那这个地段真的是偏僻到没有朋友了

宁选“老破小”，也不要“远大新”

老破小：老城区旧房子小面积
远大新：远郊区大面积新房子

一个坚定的市中心主义者，能买得起五环内的小房子，绝不买郊区的大房子。

当然，大部分买房不是一个非黑即白的极端选择。远和近、大和小、新和旧，都可以去找一个最佳平衡点，买房是个平衡和妥协的艺术。没有一套房子是完美的。但是至少有一点，不管怎么妥协，选房的思路至少要不断的往市中心靠。

§4 你选的不是配套，而是生活品质

内外兼修的房子，才是好房子

关于配套分两部分★

外部配套：小区的外部资源看方便：交通、学校、商业、医疗、公共绿地
内部配套：小区的内部设计看舒服：园林、容积率、车位、运动、物业

所以买房第一宗旨：住得舒服。
有外无内（市中心的单体楼），住的很压抑，长期以往对人身体不好。
有内无外（郊区的大楼盘），住的很折腾，每天都要花费一些无谓的时间和精力。

怎样的外部配套让你住的最舒服

交通：好的交通让你能够节省很多时间
学校：好的教育让你的小孩能够赢在起跑线
商业：好的商业能让你真正的靠近生活
医疗：好的医疗能够延长生命
公共绿地：好的公园能够提高生活质量

交通

地铁
对于买房来说相当重要。同一个地段，离地铁远近，价格差的会很大。
所以，有能力，尽量买地铁上盖房子。
真正的地铁房该这样：从步行时间（小区走到地铁口）来看：
①距离地铁站点步行5分钟内的房子，称之为“正地铁房”
②10分钟内称之为“准地铁房”
③15分钟内称之为“近地铁房”
如果资金有限只能买相对偏远的郊区，但至少先看一点，至少有明确的地铁规划或者已经通了地铁。
公交
出行总得有公共交通。如果没地铁，公交总该有，公交是地铁的补充和连接，很多公交也可以接驳地铁。
开车
测试下开车到你上班地点的距离和时间，越近说明对你越方便。
测试下开车到你这个城市最核心地段的距离和时间，越近说明你买的位置越核心。

学区

好的学校不能说决定你小孩的未来，但是一定会给他的未来提供很大的帮助。

商业

大型超市
菜市场

医疗

医院不宜靠得太近。3公里左右有个好医院是个不错的选择。

公共绿地

如果你旁边有一个大公园，那是一个非常惬意的事情，是个锦上添花的加分项
滨江绿地公园，每一个城市只要靠滨江的房子，绝对不会便宜，绕水而居是人类的居住天性。
如果你所在城市核心地段有临江小区，是一个不错的选择，绕水而居不会错。

按照重要程度：学区>交通>商业>医疗>园林绿地

当然，要交叉考虑，也要结合个人情况考虑。
如果地铁要离市中心多几个地铁站，但是这里有更好的学校，肯定选学校。
如果交通很方便，去核心地段很近，商业配套远一些也可以考虑。
总之，要按照重要性去挑选衡量，买房是个权衡和妥协的艺术。

怎样的内部配套让你住的最舒服

容积率

容积率 = 地上总建筑面积/占地面积
容积率越低越好，越低住得越舒服

总而言之，高层住宅最好不要超过5，多层住宅最好不要超过3

绿化率

一个好的园林设计，是住的舒服的很重要指标，回家就像回公园一样。

车位比

车位比：小区“总户数”与“车位总数”之间的比例
车位比至少要达成1:1甚至要更高，越高自然越好。

车位比越高，自己停车越方便，住得越舒服
车位比越高，以后转手卖方也越好卖
小区的设计一定要人车分流，这样才能最大保证业主安全（尤其是小孩）和小区环境

运动设施

运动设施是一个小区生活品质的重要指标。

游泳池是小区活动设施的第一标准，一个小区大还是小，运动设施是否齐全，就看有无游泳池。
（不要迷信室内恒温泳池，除非楼盘是城市里非常高端的楼盘，不然就算有要么小，要么很烂，真正的大型小区泳池都是室外的）
健身房
网球场
篮球场

以上这些都是可遇不可求，有最好，没有也不是特别影响。

物业管理

物业管理管什么？
小区治安、小区园林、小区卫生、小区的邻里关系
如何判断一个小区的物业管理好不好？
- 开发商越大，物业管理基本也会越好
- 物业费越贵，物业管理也会越好
  （千万不要为了省几毛钱而去物业费更低廉的楼盘）

一个越来越明显的趋势：一个楼盘在二手房市场的价值，物业服务优劣正在起到越来越大的作用。

*§5 最核心配套选择：有钱人是这样选学区房的

学区房真的那么重要吗？

学区房的入读规则

学区房的四大坑和解决方法

关于学区的几件特别重要的事情

买不起顶级学区房，如何读到好学校

~待整理~

§6 11年地产人告诉你：黄金户型的4个标准

户型对于买房来说重要吗

选的关键，不仅自己住得舒服，也要考虑未来好不好出手

买房，楼层怎么选★

除非只有高楼层才能看到足够稀缺的风景（望山、望海、望山、望公园），否则，傻子才买高楼层。
楼层越高单价越贵，是不合理的定价法。
楼层定价：“倒金字塔形”（楼层越高单价越贵）、“纺锤形”（中间楼层最贵，单价往高低两端逐渐变低）
如果高层的价格和低层差不了多少，在这种情况下，对于购房者来说，高楼层还是值得选择的。
最好别买顶楼，漏水是大概率事件。
买低楼层，要注意一些因建筑设计带来的弊病。
- 如果对采光和日照特别在意，不要买一楼或者二楼的房子。
- 其他需注意：楼宇底下是商铺；低楼层可能有一些建筑构件（为了所谓的美观）
最划算的其实是4-6层，那是欣赏小区景观的最佳高度。
如果你是买来投资，没必要买最好的楼层。
如果不是那种望什么稀缺景观的楼盘，只要不是顶楼或者超低楼，其实二手房的价格差不了多少，没必要去多出个几万甚至是十几万去买所谓最好的楼层。

选毛坯，还是选精装

1.为什么不能选毛坯？

住毛坯房，邻居将是你的敌人
择毛坯，再高档的房子，都将迅速沦为屌丝盘

2.买精装修将会有哪些好处

省时省力，一收楼就可以住
精装修交付，有助于形成浓郁的居住氛围
地产商的精装修一定比你自己做的要靠谱
（前提：①绝大多数情况下②除非你是室内设计师，或装修队包工头）

4个标准让你挑到最好户型★

看“得房率”和“是否方正”

得房率，不同住宅不一样，但80%-85%为佳
得房率=实际面积/套内面积
- 高层塔楼住宅（75%-78%）
- 高层板楼住宅（78%-85%）
- 小高层板楼住宅（85%-88%）
- 多层住宅（88%-95%）
经典的不方正实用的户型——刀把型、手枪型、锯齿型
这样的户型不仅影响得房率，也会非常影响采光通风，自己住得非常不舒服，当然后期转手肯定也会是个问题
方正实用的户型是这样的
方正：像一个正方形，完全没有缺角，这就可以保证每一间房都有相对充足的采光和通风

看朝向：尽量买南向，千万别买纯北向

朝向：大厅阳台的朝向

非常不错的朝南户型：大厅朝南，另外两间房也朝南
不错的朝南户型

南向：阳光充足、采光通风都很好，人住得会非常舒服
北向：阳光很少、夏天特别热（因为没风）、冬天特别冷，屋子相对比较阴冷，长期以往对身体不会太好。

给房子朝向排序：东南>南>西南>东>西>东北>西北>北

正北向是最差的，所以买房坚决不选正北向，贵点都要选南向。

采光通风一定要好

进深和开间比
房间的长度：进深
房间的宽度：面宽/开间
户型方正：户型的进深与开间之比合理，介于1:1.5之间较好
看楼间距
楼间距分2种：前后楼间距、左右楼间距
对采光通风影响最大的是前后楼间距
高层的楼间距至少要达到30米以上，而50米以上就会非常舒服，采光通风会非常好
看朝向
南向的采光通风最好，而北向最差
户型和窗户设计

没有暗房，无暗厨暗卫
保证每个房间，厨房、厕所都有窗户
不仅要看窗户的位置、朝向，还要看窗户的大小和数量是否充足，卫生间、厨房等房间是否有明窗
窗户设计
半飘、全飘、270度飘、落地全飘

采光通风最好户型：南北对流

设计细节要到位

有没有做到动静分区
动区：客厅、餐厅、厨房、次卫等。人们活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置，尤其是厨房
静区：卧室、书房、主卫等。主要供居住着休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧
有没有做到干湿分区
干湿分区：厨房、卫生间这两个湿气较重且较容易产生脏污的房间应与卧室等尽量分离。
洗手间的设计上，厕所和洗手台有间隔隔成独立区域，这样做大大提高了使用效率。
有没有做到动线合理
动线：人们在户内活动的路线，动线流畅与否将影响人们进行各种活动时能否实现顺利转换。
好的动线能够提升小户型利用率，而差的动线会使大户型变得“大而无当”，浪费空间。
户内主要动线有三类：居住动线、家务动线、来客动线。

户型和风水的关系

风水：其实不是玄学迷信，总结而言是不好的东西对人的身体和精神形成长期的累计影响，最后导致不好的结果

1.房子（阳台）直接和大路对冲的房子不能买

2.缺角严重的房子不能买

3.门门相对
大门对大门、房门对房门、房门对厕所门
门煞：①对门的两门之间距离在3米之内②对门的两门的中线在同一直线上

4.阳台、主人房对着尖角建筑

5.三尖八角的户型不能买

同等功能下，户型尽量小

现在90平米在大城市里面已经成为很多主流购房家庭的主流选择

哪怕户型再小，能买3房尽量不买2房。因为现在已经放开二胎，3房是很多家庭基本的要求。
买3房，不应该往大去挑，合适就好。比如110-120平米的三房，不建议挑选。一是总价高，二是后期转手一定没有90-100平米的三房抢手

好户型分享

多梯少户
南北对流
全景飘窗
方正实用

*§7 选房更要选邻居：阶级固化的时代，邻居决定圈层

阶级固化的时代真的来了吗？

邻居真的有那么重要吗

如何通过买房，选到好邻居